DOEPE 31/03/2015 / Doc. / 73 / Poder Executivo / Diário Oficial do Estado de Pernambuco
Recife, 31 de março de 2015
Diário Oficial do Estado de Pernambuco - Poder Executivo
73
....continuação - Moura Dubeux Engenharia S.A.
b. Condomínios. A Companhia e suas coligadas executam empreendimentos sob o
regime de Administração, também denominado "a preço de custo", intitulados
“Condomínios”. Nessa modalidade o Grupo é responsável pelo risco técnico do
empreendimento, pela condução da obra e pela gerência de todas as atividades administrativas e financeiras necessárias à conclusão do empreendimento. Os condôminos possuem a responsabilidade pelo fornecimento do capital necessário para financiar os custos
gerados pelo empreendimento até a sua conclusão e entrega formalizada em ata, incluindo não apenas os custos de construção, mas também tributos, despesas legais, despesas
administrativas e outros gastos necessários à consecução da obra. O aporte de recursos
pelos condôminos é realizado mensalmente, com base no custo total orçado para a obra
(eventualmente corrigido pela incorporação e/ou por alterações no projeto) atualizado pela
variação do Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), correspondendo a cada mês
ao referido custo total orçado atualizado dividido pela duração estimada da obra. Os
empreendimentos construídos e/ou em construção no formato de “Condomínio”, em 31 de
dezembro de 2014 e de 2013, são os seguintes:
EMPREENDIMENTOS EM REGIME DE CONDOMÍNIO
12/2014
12/2013
Ed. Praça do Mar
Ed. Praça do Mar
Ed. Beach Class Santa Maria
Ed. Beach Class Santa Maria
Ed. Engenho Guimarães
Ed. Engenho Guimarães
Ed. Alameda Imperial
Ed. Alameda Imperial
Ed. Jardim Beira Rio
Ed. Jardim Beira Rio
Ed. Atlântico Norte
Ed. Atlântico Norte
Ed. Ayrton de Carvalho
Ed. Ayrton de Carvalho
Ed. João Heráclio
Ed. João Heráclio
Ed. David Becker
Ed. David Becker
Ed. Jardim Casa Forte
Ed. Jardim Casa Forte
Ed. Alice Grilo
Ed. Alice Grilo
Ed. Via Parque
Ed. Via Parque
Ed. Beach Class Convention e Flats
Ed. Beach Class Convention e Flats
Ed. Beach Class Excelsior Residence
Ed. Beach Class Excelsior Residence
Ed. Jardins da Aurora
Ed. Jardins da Aurora
Ed. Parque Atlântico
Ed. Parque Atlântico
Ed. Via Jardins
Ed. Via Jardins
Ed. Beach Class Boa Viagem
Ed. Beach Class Boa Viagem
Ed. Bella Vista
Ed. Bella Vista
Ed. Empresarial Quartier
Ed. Empresarial Quartier
Ed. Via Capibaribe
Ed. Via Capibaribe
Ed. Maria Carolina Montenegro
Ed. Maria Carolina Montenegro
Ed. Jardins do Capibaribe
Ed. Jardins do Capibaribe
Ed. Jardim das Acácias
Ed. Jardim das Acácias
Ed. Jardim das Tulipas
Ed. Enseada do Mar
Ed. Living Tower
Ed. Jardim das Ubaias
Ed. Beach Class Ilha do Leite
Ed. International Trade Center
Ed. Beach Class Hotels & Residence
Ed. Morada do Rosarinho
Ed. Beach Class Suítes Caruaru
Ed. Atlântico Sul
Ed. Beach Class Jaqueiras
Ed. Porto Ravena
Ed. Empresarial Rio Mar
3. Apresentação das demonstrações contábeis
a. Declaração de conformidade (em relação às normas IFRS e às normas do CPC)
As demonstrações contábeis compreendem: As demonstrações contábeis individuais da
controladora em 31 de dezembro de 2014 e de 2013 foram preparadas de acordo com as
práticas contábeis adotadas no Brasil que compreendem as normas da Comissão de
Valores Mobiliários (CVM) e os pronunciamentos, interpretações e orientações do Comitê
de Pronunciamentos Contábeis (CPC) e aprovados pelo CFC. As demonstrações contábeis consolidadas foram preparadas de acordo com as práticas contábeis adotadas no
Brasil que compreendem as normas da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) e os pronunciamentos, interpretações e orientações do Comitê de Pronunciamentos Contábeis
(CPC) e estão em conformidade com as Normas Internacionais de Relatório Financeiro
(International Financial Reporting Standards – IFRSs) aplicáveis a entidades de incorporação imobiliária no Brasil, aprovadas pelo Comitê de Pronunciamentos Contábeis (CPC),
pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) e pelo Conselho Federal de Contabilidade
(CFC), incluindo a Orientação OCPC 04 – Aplicação da Interpretação Técnica ICPC 02 às
Entidades de Incorporação Imobiliária Brasileiras – no que diz respeito ao reconhecimento das receitas e respectivos custos e despesas decorrentes de operações de incorporação imobiliária durante o andamento da obra (método da percentagem completada –
POC), conforme descrito em detalhes na nota explicativa nº 4 “r”. As demonstrações contábeis individuais da controladora apresentam a avaliação dos investimentos em controladas e coligadas pelo método de equivalência patrimonial. Como não há diferença entre
o patrimônio líquido consolidado e o resultado consolidado apresentado pela Companhia
e o patrimônio líquido e o resultado da controladora em suas demonstrações contábeis
individuais, as demonstrações contábeis consolidadas e individuais estão sendo apresentadas lado a lado em um único conjunto. A emissão das demonstrações contábeis
individuais e consolidadas foi autorizada pela Administração em 09 de março de 2015.
b. Base de mensuração
As demonstrações contábeis individuais e consolidadas foram preparadas com base no
custo histórico à exceção de determinados instrumentos financeiros mensurados pelo
valor justo por meio do resultado e as propriedades para investimento mensuradas pelo
valor justo, conforme descrito nas práticas contábeis a diante expostas.
c. Moeda funcional
Essas demonstrações contábeis individuais e consolidadas são apresentadas em Real
(R$), que é a moeda funcional da Companhia e suas controladas. Todas as
demonstrações contábeis apresentadas em Real (R$) foram arredondadas para o milhar
mais próximo, exceto quando indicado de outra forma.
d. Uso de estimativas e julgamentos
A preparação das demonstrações contábeis, individuais e consolidadas, de acordo com as
normas IFRSs e CPCs exige que a administração faça julgamentos, estimativas e premissas que afetam a aplicação de políticas contábeis e os valores reportados de ativos, passivos, receitas e despesas. Os resultados reais podem divergir dessas estimativas.
Estimativas e premissas são revistas periodicamente. Revisões com relação a estimativas
contábeis são reconhecidas no exercício em que as estimativas são revisadas e em quaisquer períodos futuros afetados.
• As informações sobre julgamentos críticos referentes às políticas contábeis adotadas que
apresentam efeitos sobre os valores reconhecidos nas demonstrações contábeis individuais e consolidadas estão incluídos na nota explicativa nº 11 - Classificação de propriedade
para investimento.
As informações sobre incertezas, sobre premissas e estimativas que possuam um risco
significativo de resultar em um ajuste material futuro estão incluídas nas notas explicativas
nº 20 - Provisão para contingências; nº 22 – Receita operacional líquida e nº 23 – Custos
dos serviços prestados.
e. Base de consolidação
Controladas
As políticas contábeis e as demonstrações contábeis de controladas são incluídas nas
demonstrações contábeis consolidadas a partir da data em que o controle se inicia, até a
data em que o controle deixa de existir. As políticas contábeis de controladas estão
alinhadas com as políticas adotadas pela Companhia.
Perda de controle
Quando há perda de controle, a Companhia desconhece os ativos e passivos da controlada,
qualquer participação de não-controladores e outros componentes registrados no patrimônio
líquido referentes a essa controlada. Qualquer ganho ou perda originado pela perda de
controle é reconhecido no resultado.
Investimentos em entidades contabilizadas pelo método da equivalência patrimonial.
Os investimentos da Companhia em entidades contabilizadas pelo método da equivalência patrimonial compreendem suas participações em controladas e não controladas. As
coligadas são aquelas entidades nas quais a Companhia, direta ou indiretamente, tenha
influência significativa, mas não controle ou controle conjunto, sobre as políticas financeiras e operacionais. Os investimentos em coligadas, controladas e não controladas são
contabilizados por meio do método de equivalência patrimonial. Tais investimentos são
reconhecidos inicialmente pelo custo, o qual inclui os gastos com a transação. Após o
reconhecimento inicial, as demonstrações contábeis consolidadas incluem a participação
da Companhia no lucro ou prejuízo do exercício e outros resultados abrangentes da
investida até a data em que a influência significativa ou controle deixa de existir.
Transações eliminadas na consolidação
Saldos e transações intragrupo e quaisquer receitas ou despesas derivadas de transações
intragrupo são eliminados na preparação das demonstrações contábeis consolidadas, bem
como os investimentos, sendo destacada a participação de acionistas não controladores.
Quando aplicável, ganhos não realizados oriundos de transações com companhias investidas, registrados por equivalência patrimonial, são eliminados contra o investimento na
empresa investida. Prejuízos não realizados são eliminados da mesma maneira como são
eliminados os ganhos não realizados, mas somente até o ponto em que não haja evidência de perda por redução ao valor recuperável.
4. Principais políticas contábeis
As políticas contábeis descritas em detalhes a seguir têm sido aplicadas de maneira consistente a todos os exercícios apresentados nessas demonstrações contábeis individuais
e consolidadas.
a. Moeda estrangeira
Quando aplicável, transações em moeda estrangeira são convertidas para a moeda funcional da Companhia e suas controladas pelas taxas de câmbio nas datas das transações.
As diferenças de moedas estrangeiras resultantes na reconversão são reconhecidas no
resultado.
b. Instrumentos financeiros
i. Ativos financeiros não derivativos
A Companhia e suas controladas reconhecem os empréstimos (operações de mútuo),
recebíveis e depósitos (adiantamentos), inicialmente na data em que foram originados.
Todos os outros ativos financeiros (incluindo os ativos designados pelo valor justo por meio
do resultado) são reconhecidos inicialmente na data da negociação na qual a sociedade
se torna uma das partes das disposições contratuais do instrumento. A Companhia e suas
controladas desreconhecem um ativo financeiro quando os direitos contratuais aos fluxos
de caixa do ativo expiram, ou quando o Grupo transfere os direitos ao recebimento dos
fluxos de caixa contratuais sobre um ativo financeiro em uma transação no qual essencialmente todos os riscos e benefícios da titularidade do ativo financeiro são transferidos.
Eventual participação que seja criada ou retida pela Companhia e suas controladas nos
ativos financeiros é reconhecida como um ativo ou passivo individual. Os ativos e passivos
financeiros são compensados e o valor líquido apresentado no balanço patrimonial quando, e somente quando, a Companhia e suas controladas tem o direito legal de compensar
os valores e tem a intenção de liquidá-los em uma base líquida ou de realizar o ativo e
liquidar o passivo simultaneamente. A Companhia e suas controladas classificam os ativos
financeiros não derivativos nas seguintes categorias: ativos financeiros mensurados pelo
valor justo por meio do resultado, ativos financeiros mantidos até o vencimento, empréstimos e recebíveis e ativos financeiros disponíveis para venda.
Ativos financeiros registrados pelo valor justo por meio do resultado
Um ativo financeiro é classificado pelo valor justo por meio do resultado caso seja classificado como mantido para negociação, ou seja, designado como tal no momento do
reconhecimento inicial. Quando aplicável, os ativos financeiros são designados pelo valor
justo por meio do resultado se a sociedade gerencia tais investimentos e toma decisões de
compra e venda baseadas em seus valores justos de acordo com a gestão de riscos
documentada e a estratégia de investimentos da Companhia e suas controladas. Os custos da transação são reconhecidos conforme incorridos.
Ativos financeiros mantidos até o vencimento
Caso a Companhia e suas controladas tenham a intenção e a capacidade de manter títulos de dívida até o vencimento, então tais ativos financeiros são classificados como mantidos até o vencimento. Os investimentos mantidos até o vencimento são reconhecidos inicialmente pelo valor justo acrescido de quaisquer custos de transação diretamente
atribuíveis. Após seu reconhecimento inicial, os investimentos mantidos até o vencimento
são mensurados pelo custo amortizado por meio do método dos juros efetivos, decrescidos de qualquer perda por redução ao valor recuperável.
Empréstimos e recebíveis
Empréstimos e recebíveis são ativos financeiros com pagamentos fixos ou calculáveis que
não são cotados no mercado ativo. Tais ativos são reconhecidos inicialmente pelo valor
justo acrescido de quaisquer custos de transação atribuíveis. Após o reconhecimento inicial, os empréstimos e recebíveis são medidos pelo custo amortizado por meio do método
dos juros efetivos, decrescidos de qualquer perda por redução ao valor recuperável.
Ativos financeiros “disponíveis para venda”
Os ativos financeiros disponíveis para venda correspondem a ativos financeiros não
derivativos designados como “disponíveis para venda” ou que não são classificados como:
(a) empréstimos e recebíveis, (b) investimentos mantidos até o vencimento, ou (c) ativos
financeiros ao valor justo por meio do resultado.
Caixa e equivalentes de caixa
Caixa e equivalentes de caixa abrangem saldos de caixa e investimentos financeiros com
vencimento original de três meses ou menos a partir da data da contratação. Os quais são
sujeitos a um risco insignificante de alteração no valor, e são utilizadas na gestão das obrigações de curto prazo.
ii. Passivos financeiros não derivativos
A Companhia e suas controladas reconhecem títulos de dívida emitidos e passivos subordinados inicialmente na data em que são originados. Todos os outros passivos financeiros
são reconhecidos inicialmente na data de negociação na qual a Companhia e suas controladas se tornam uma parte das disposições contratuais do instrumento. A Companhia e
suas controladas baixam um passivo financeiro quando tem suas obrigações contratuais
retiradas, canceladas ou vencidas. A Companhia e suas controladas classificam os passivos financeiros não derivativos na categoria de outros passivos financeiros. Tais passivos
financeiros são reconhecidos inicialmente pelo valor justo acrescido de quaisquer custos
de transação atribuíveis. Após o reconhecimento inicial, esses passivos financeiros são
medidos pelo custo amortizado por meio do método dos juros efetivos. A Companhia e
suas controladas têm os seguintes passivos financeiros não derivativos: empréstimos e
financiamentos, saldos de contas garantidas, fornecedores e outras contas a pagar. Os
limites de contas garantidas que tenham que ser pagas à vista e que façam parte integrante da gestão de caixa do Grupo são incluídos como um componente de empréstimos
e financiamentos para fins de demonstração dos fluxos de caixa.
iii. Capital social
O capital social da Companhia é formado por ações ordinárias e classificadas no
patrimônio líquido.
iv. Dividendos a pagar
Quando aplicável, a proposta de distribuição de dividendos efetuada pela Administração
da Companhia, que estiver dentro da parcela equivalente ao dividendo mínimo obrigatório,
é registrada como passivo circulante, na rubrica de “Dividendos a pagar”, por ser considerada uma obrigação legal prevista no estatuto social da Companhia.
c. Contas a receber de clientes
São apresentadas pelo valor nominal ou de realização, sujeito ao Ajuste a Valor Presente
(AVP), incluindo atualizações monetárias e juros, quando aplicável. É composto pela
venda a prazo para clientes da Companhia e suas controladas com baixo risco de crédito.
O saldo de contas a receber das unidades vendidas e ainda não concluídas não está
totalmente refletido nas demonstrações contábeis. Seu registro é limitado à parcela da
receita, reconhecida contabilmente, líquida das parcelas já recebidas e de adiantamentos
de clientes (vide nota explicativa nº 6). O Grupo realizou cálculo do valor presente para as
vendas com prazo de pagamento superiores há um dia e calculados até data prevista para
entrega das chaves. A taxa de desconto utilizada pela administração para o desconto a
valor presente desses itens foi de 6,25% a.a. (2013: 7,85% a.a.).
A provisão para perda na realização das contas a receber, quando aplicável, é constituída em montante considerado suficiente pela administração para suprir eventuais perdas na
realização dos créditos, tomando como base a análise individual dos clientes. A atualização monetária do período anterior à entrega dos imóveis utiliza como base o Índice
Nacional de Custo da Construção (INCC), e a do período posterior à entrega dos imóveis
utiliza o Índice Geral de Preços de Mercado (IGP-M) mais 1% ao mês. Quando concluída
a construção, sobre as contas a receber incidem juros e variação monetária, os quais são
apropriados ao resultado financeiro quando auferidos, obedecendo ao regime de competência de exercícios.
d. Estoques
i. Imóveis a comercializar
Os imóveis a comercializar são demonstrados ao custo acumulado de construção, que não
excede o seu respectivo valor líquido realizável. No caso de imóveis em construção, a
parcela em estoque corresponde ao custo incorrido das unidades concluídas ou não, ainda
não comercializadas. O custo compreende a construção (materiais, mão de obra própria
ou contratada de terceiros e outros relacionados), terrenos e sua legalização e encargos
financeiros aplicados no empreendimento incorridos durante a fase de construção.
ii. Estoques de terrenos
Os terrenos estão demonstrados ao valor de custo de aquisição ou mercado, dos dois, o
menor. O registro do terreno é efetuado por ocasião da assinatura de instrumento particular de promessa de compra e venda ou permuta, irretratável e irrevogável, não sendo
reconhecido na fase de negociação. O terreno é registrado como um componente do
estoque, em contrapartida de “Contas a pagar por aquisição de imóveis” ou
“Adiantamentos de clientes - permutas”, no passivo circulante e não circulante.
Prevalecem para essas transações os mesmos critérios de apropriação aplicados para o
resultado de incorporação imobiliária em seu todo.
iii. Estoques de materiais
São demonstrados pelo menor valor entre o custo médio de compras e os líquidos de
realização. Todas as mercadorias estocáveis são contabilizadas na rubrica “Estoque de
materiais (Almoxarifado)” até que requisitadas para aplicação, quando passarão ao custo
da obra.
e. Adiantamentos a fornecedores
Os adiantamentos a fornecedores são demonstrados aos valores de realização e referemse a antecipações para aquisição de insumos, geralmente compras programadas em
escala.
f. Despesas pagas antecipadamente e comissões de vendas a apropriar
As despesas pagas antecipadamente representam pagamentos antecipados, cujos benefícios ou prestação ocorrerão em momento posterior. As despesas incorridas com a comissão de vendas de unidades são apropriadas ao resultado de acordo com a execução financeira da obra.
g. Investimentos
i. Investimentos em controladas e coligadas
Os investimentos em sociedades controladas e coligadas estão avaliados pelo método da
equivalência patrimonial, conforme o pronunciamento técnico CPC-18 (R2). De acordo
com esse método, a participação da Companhia no aumento ou na diminuição do
patrimônio líquido dessas sociedades, após a aquisição, em decorrência da apuração de
lucro líquido ou prejuízo no exercício ou em decorrência de ganhos ou perdas em reservas de capital é reconhecida como receita (ou despesa) operacional. Os efeitos dessas
movimentações após as aquisições são ajustados contra o custo do investimento. As informações contábeis foram levantadas pelas respectivas investidas na mesma data-base do
balanço da controladora.
ii. Propriedade para investimento
Propriedade para investimento é a propriedade mantida para auferir receita de aluguel,
para valorização de capital ou para ambos, mas não para venda no curso normal dos
negócios, utilização na produção ou fornecimento de produtos ou serviços, ou para
propósitos administrativos. A propriedade para investimento é mensurada pelo custo no
reconhecimento inicial e subsequentemente ao valor justo. Alterações no valor justo são
reconhecidas no resultado. O custo inclui os dispêndios que são diretamente atribuíveis à
aquisição de uma propriedade para investimento. O custo da propriedade para investimento construída pelo proprietário inclui os custos de materiais e mão de obra direta, qualquer custo diretamente atribuído para colocar essa propriedade para investimento em
condições de uso conforme o seu propósito e os juros capitalizados dos empréstimos.
Ganhos e perdas na alienação de uma propriedade para investimento (calculado pela
diferença entre o valor líquido recebido e o valor contábil) são reconhecidos no resultado
do exercício. Quando a utilização da propriedade muda de tal forma que ela é reclassificada como imobilizado ou estoque, seu valor justo apurado na data da reclassificação
torna-se seu custo para a contabilização subsequente.
h. Imobilizado
i. Reconhecimento e mensuração
Itens do imobilizado são mensurados pelo custo histórico de aquisição ou construção,
deduzido de depreciação acumulada e perdas por redução ao valor recuperável (impairment) acumuladas, quando aplicável. O custo inclui gastos que são diretamente atribuíveis
à aquisição de um ativo. O custo de ativos construídos pela própria entidade inclui o custo
de materiais e mão de obra direta, quaisquer outros custos para colocar o ativo em
condições necessárias para que esses sejam capazes de operar da forma pretendida pela
Administração e custos de empréstimos sobre ativos qualificáveis para os quais a data de
início para a capitalização seja 1º de janeiro de 2009 ou data posterior a esta. Quando
partes de um item do imobilizado têm diferentes vidas úteis, elas são registradas como
itens individuais (componentes principais) de imobilizado. Ganhos e perdas na alienação
de um item do imobilizado (apurados pela diferença entre os recursos advindos da
alienação e o valor contábil líquido do imobilizado), são reconhecidos em outras
receitas/despesas operacionais no resultado.
ii. Reclassificação para propriedade para investimento
Quando o uso da propriedade muda de ocupada pelo proprietário para propriedade para
investimento, a propriedade é remensurada ao seu valor justo e reclassificada como propriedade para investimento. Qualquer ganho resultante dessa nova mensuração é
reconhecido no resultado na medida em que o ganho reverta uma perda por redução ao
valor recuperável anterior na propriedade específica, qualquer ganho remanescente é
reconhecido como outros resultados abrangentes no patrimônio na reserva de ajuste de
avaliação patrimonial. Qualquer perda é reconhecida imediatamente no resultado.
iii. Custos subsequentes
Gastos subsequentes são capitalizados na medida em que seja provável que benefícios
futuros associados com os gastos serão auferidos pela Companhia e suas controladas.
Gastos de manutenção e reparos recorrentes são registrados no resultado.
iv. Depreciação
Itens do ativo imobilizado são depreciados pelo método linear no resultado do exercício
baseado na vida útil econômica estimada de cada componente. Ativos arrendados são
depreciados pelo menor período entre a vida útil estimada do bem e o prazo do contrato,
a não ser que seja certo que a Companhia e suas controladas obterão a propriedade do
bem ao final do arrendamento. Terrenos não são depreciados. Itens do ativo imobilizado
são depreciados a partir da data em que são instalados e estão disponíveis para uso, ou
em caso de ativos construídos internamente, do dia em que a construção é finalizada e o
ativo está disponível para utilização. As vidas úteis estimadas para o exercício corrente e
comparativo são iguais, conforme segue:
Prazo de vida útil estimado Taxa de depreciação % a.a.
Máquinas e equipamentos
10 anos
10%
Móveis e utensílios
10 anos
10%
Veículos
5 anos
20%
Equipamentos
5 anos
20%
Benfeitorias em imóveis de terceiros objeto de contrato de locação são depreciadas pelo
prazo contratual. As estimativas de vidas úteis dos ativos imobilizados, que são base para
cálculo da depreciação e os valores residuais são revistos a cada encerramento de exercício financeiro, e eventuais ajustes são reconhecidos como mudança de estimativas contábeis. Conforme OCPC 01 (R1), itens 14 a 19, os gastos incorridos e diretamente relacionados com a construção de estande de vendas e do apartamento-modelo, bem como
aqueles para aquisição das mobílias e da decoração dos estandes de vendas e do apartamento-modelo de cada empreendimento, possuem natureza prioritariamente tangível e,
dessa forma, são registrados em rubrica de “Ativo imobilizado”, desde que o prazo esperado para a sua utilização e geração de benefícios ultrapasse o período de 12 meses, e são
depreciados de acordo com o respectivo prazo de vida útil estimado desses itens. A despesa de depreciação desses ativos é reconhecida na rubrica de “Despesas comerciais” (com
continua...